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경매와 공매

  • 경쟁입찰을 통해 새주인을 찾아준다는 점에서 경매와 공매의 기본절차는 거의 똑같다.

①경매는 법원에서 주관하고 경매는 다른 사람이나 금융기관의 빚을 오랫동안 갚지 않았을 때 최후의 수단으로 법원판결을 통해 진행된다.

②공매는 자산관리공사가 주관을 한다. 국세 또는 지방세를 오랫동안 내지 않았거나 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건(부동산)처분을 자산관리공사에 맡겼을 때 공매가 이뤄진다.

기준시가와 공시지가

  • 기준시가는 국세청이 공동주택이나 건물의 양도세나 상속세 등을 과세하기 위한 고시하는 시가를 말한다.
  • 공시지가는 과세를 위해 건설교통부가 전국에 있는 모든 토지에 대해 공시한 지가를 말한다. 점 점 더 강화되는 과세로 세금에 관한 지식이 돈이 되는 세상이다.

다가구주택과 다세대주택

  • 한 건물 안에 여러 집이 함께 산다는 점에서 다가구주택과 다세대주택은 비슷하다. 그러나 법률적으로는 뚜렷이 구분이 된다.

①다가구주택은 3개층 이하로서 면적은 660㎡ 이하이며 구분소유가 불가능하며, 당연히 단독주택으로 분류된다.

②다세대주택은 4개층 이하로서 면적은 660㎡ 이하이며 구분소유가 가능해 공동주택으로 분류된다. 다세대주택은 등기부등본상에 소유주가 여러 명일 수 있다는 뜻이다.

리노베이션과 리모델링

  • 리노베이션이란 건물의 본질적인 성격과 기능을 더욱 향상시키기 위해서 한 단계 더 높은 디자인을 적용해 수선하는 것을 말한다.
  • 이에 비해 리모델링은 건물의 경제적 가치를 높이기 위해 건물을 수선하되 새로운 부가가치를 창출시킬 수 있도록 건물을 탈바꿈시키는 건축수선을 뜻한다. 예를 들어 농촌의 폐교를 수선해 연구실로 바꿔쓰거나 은행 건물을 오피스텔로 바꾸는 경우는 리노베이션보다는 리모델링에 해당된다.

시행사와 시공사

  • 신문에 난 아파트 분양광고를 들여다보면 시행사와 시공사가 다른 경우가 있다.

①여기서 시행사란 사업주체를 말한다. 원칙적으로 사업에 대한 모든 책임은 시행사가 지게 된다.

②이에 비해 시공사는 그야말로 공사를 맡은 회사다. 예를 들어보자. A사가 땅을 사서 인허가를 받고 B사에 아파트 건축공사를 맡겼다면 A사는 시행사, B사는 시공사가 된다. 아파트를 분양받을 때는 시행사와 시공사를 반드시 챙겨볼 필요가 있다. 통상 실제 공사를 하는 시공사가 튼튼한 업체라면 큰 걱정을 하지 않아도 된다. 시공사를 맡은 대기업은 현장이 부도나는 것을 매우 꺼리기 때문이다.

아파트,아파텔와 오피스텔,주상복합

  1. 아파트는 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양하는 공동주택을 말한다.
  1. 아파텔이란 보통 주상복합아파트에 함께 짓는 주거를 강화한 오피스텔이다. 즉 아파텔은 법적인 용어가 아니라 건설업체들이 분양을 하기 위해 만들어 낸 신조어다. 면적이 크지 않고 업무 목적이 강한 일반 오피스텔에 비해 평형도 크고 주거 목적이 강하다. 따라서 일반 아파트와 흡사한 구조를 가지고 있으며, 오피스텔의 전용률이 50% 전후인 것에 반해 아파텔의 전용률은 70~80%로 높다. 하지만 실제 사용 용도와는 달리 법적으로는 '업무용'으로 구분돼 종부세, 양도세 중과 등에서 자유롭다. 정부는 실제 사용 용도가 주거용이면 오피스텔 또는 아파텔이라도 주택으로 취급하겠다는 방침을 세워뒀지만, 현실적으로 어려운 점이 많다. 한편, 건축법상의 규정에 의해 발코니와 욕조가 없다는 특징이 있다.

#오 피스와 호텔의 합성어인 오피스텔은 그 말 그대로 호텔과 같은 업무공간을 말한다. 일반 오피스빌딩이 사무실로만 이용할 수 있는데 반해 오피스텔은 낮에는 사무실, 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 만들어 졌다. 일정 부분 주거를 겸용하고 있지만 법적 용도는 '업무용'으로 제한된다. 따라서 주택에 부과되는 종부세를 내지 않으며, 1가구 2주택에도 포함되지 않아 양도세가 중과되지 않는다.

  1. 주상복합이란 주거와 상업시설이 공존하는 건물을 말하는데, 그 주상복합 건물에 지어지는 아파트를 주상복합 아파트라 한다. 법적으로 업무용인 오피스텔 및 아파텔과는 달리 '주거용'으로 분류된다. 따라서 주택 수에 포함이 되고 각종 주택 관련 규제와 세금이 뒤따른다.

용적률과 건폐율

  • 용적률은 대지면적에 대한 전체 건축면적의 비율을 말한다. 각층 면적을 모두 합친 면적을 따진다고 생각하면 쉽다.이에 비해 건폐율은 대지면적에 대한 건축물 1층 바닥면적의 비율이다.
  • 예를 들어보자. 100평짜리 땅에 바다면적 50평 크기로 10층 건물을 지었다면 용적 률은 500%이고, 건폐율은 50%가 된다. 용적률과 건폐율은 부동산의 가치를 따질 때 매우 중요하다. 특히 땅값이 비싼 도시지역에서는 용적률이 매우 중요하다. 층수를 높여 사용할 수 있는 면적에 따라 땅의 가치가 달라지기 때문이다.

재건축과 재개발

  • 재건축과 재개발은 엄연히 틀린 개념인데도 일반적으로 혼동하는 경우가 있다. 모두 다 기존의 건물을 부수고 새로이 집을 짓는다는 것에서 공통점이 있으나 재건축은 노후불량주택을 소유한 사람들이 재건축에 일정 비율이상 동의한 후 조합설립인가를 받아서 사업을 진행하는 방식이다. 아파트에서 주로 행해지고 있지만, 다가구- 다세대주택의 소유자들도 조합을 이뤄 재건축을 할 수 있다.
  • 반면 재개발은 관에서 재개발구역지정을 한 후에 관 주도로 사업을 진행한다. 보통 노후 아파트를 헐고 새로 짓는 것은 재건축, 노후된 지역을 정비- 개선하면 재개발로 알기 쉽다. 하지만 재건축과 재개발의 가장 큰 차이점은 아파트냐 지역이냐가 아니라 정비기반시설이 양호하냐, 열악하냐에 있다. 정비기반시설이 양호한 가운데 주거환경 개선을 위해 시행하는 것은 재건축이지만, 정비기반시설 자체가 열악한 상태에서 사업을 진행한다면 재개발이 된다. 하지만 규모가 작은 재개발구역의 특성상 정비기반시설이 들어가기 어려운 게 사실. 이에 나온 개념이 '뉴타운'이다. 여러 개의 재개발 구역을 묶어 탄생한 뉴타운은 면적이 큰 만큼 계획적인 재개발이 가능하다.

전용면적과 분양면적

① 전용면적이란 각 가구가 독립적으로 사용하는 면적을 뜻한다. 거실ㆍ주방ㆍ침실ㆍ욕실 등 순수한 아파트 내부면적이다. 청약자격을 따질 때나 세금을 매길 때 전용면적이 활용된다. 전용면적 25.7평이라면 분양면적으로는 32평 정도가 된다.

② 분양면적이란 전용면적에 공용면적을 더한 면적을 말한다. (전용면적+공용면적) 아파트 내에서 여러 가구가 함께 쓰는 공동의 공간으로 엘리베이터ㆍ계단실ㆍ복도 등이 공용면적에 해당된다.

③ 서비스면적은 앞ㆍ뒤 발코니처럼 용적률에는 포함되지 않지만 덧붙여주는 공간면적을 의미한다.

주택보급율과 자가거주율

  • 주택보유율이란 전국의 총 주택수를 총가구수로 나눈 비율이다.
  • 자가거주율이란 자기 집에서 사는 거주 비율을 의미한다. 이 두 비율이 모두 100% 가 된다면 이상적인 사회주의 국가라고 할 것이다. 그러나 아쉽게도 두 채 세 채 씩 가지고 있는 경우가 많아 자가가주율은 오히려 10년 전보다도 낮아졌다. 주택 보급율 100% 달성했다는게 결코 내집마련이 쉬워졌다는 뜻은 아니다.

청약경쟁률과 계약률

  • 보통 아파트의 인기는 청약률이 의미한다.
  • 매달 동시분양의 청약률만 파악해도 사람들의 주택구입 심리를 파악할 수 있다. 그러나 수십대 1 심지어 수백대 1의 경쟁률을 보여도 계약률 100%로 연결이 안되는 경우를 종종 보곤 한다. 하지만 청약경쟁률은 신문에 발표가 나도 계약률은 발표가 나지 않는다. 물론 계약률이 낮다면 인기가 없다는 뜻이다.

청약저축과 청약예금

①청약저축은 전용면적 60㎡(18.1평) 이하 아파트와 주택공사 등이 공급하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 주택을 분양받을 수 있는 저축상품이다. 무주택 가구주만 가입할 수 있다.

②청약예금은 목돈을 한꺼번에 예치하고 일정기간이 지나면 민영아파트를 분양받는 정기예금 상품이다. 가입 후 2년이 지나면 1순위가 된다.

③청약부금은 매달 적립식으로 돈을 부어 25.7평 이하의 민영아파트를 분양 받는다. 가입 후 2년이 경과되고 납입액이 지역별 해당 예치금액 이상이라면 1순위 자격이 부여된다.

테라스와 발코니,베란다

  • 테라스란 정원의 일부를 높게 쌓아 올린 대지로 거실이나 식당에서 정원 등 밖으로 직접 나갈 수 있게 하거나 실내생활을 옥외로 연장시킬 목적으로 만든 공간을 말한다. 일반적으로 지붕이 없다.
  • 이에 비해 발코니는 거실을 연장하기 위해 내어 단 공간을 말한다. 건물 밖에서 보자면 외부로 돌출돼 있는 모습이다. 반면, 베란다는 1층과 2층의 면적 차이로 생긴 공간을 활용한 것을 뜻한다. 1층의 면적이 넓고 2층의 면적이 좁을 경우 1,2층간 면적 차이로 1층의 지붕 부분이 뚫리게 된다.
  • 이때 비어 있는 공간으로 내어 단 곳이 바로 베란다이다. 따라서 건물 밖에서 봤을 때 돌출된 부분이 없는 게 특징이다. 베란다, 발코니 구분하지 않고 아무렇게나 쓰는 경우가 많지만 엄연히 다른 공간이다. 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 실제 발코니로 바꿔야 한다.

평과 평형

  • 평과 평형은 간단하게 전용면적과 분양면적의 차이로 보면 된다. 전용면적은 말 그대로 문을 열고 집에 들어섰을 때 펼쳐지는 가족 구성원의 고유영역의 면적을 말한다. 거실, 방, 주방, 욕실 등이 이에 해당되는데, 우리 가족이 살고 있는 실제의 면적이 바로 '평'인 것이다. 그런데 아파트가 공급될 때는 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기 마련이다. 이렇게 전용에 공용면적까지 더해진 것을 '평형'이라 부른다. 전용면적 25.7평 아파트를 분양하면 7~8평 가량의 공용면적이 주어지는데, 이를 32평형 또는 33평형 아파트라 부르는 식이다. 따라서 '평'보다 '평형'이 조금 더 큰 개념으로 볼 수 있겠다.

BTL과 BTO

  • BTL(Build-Transfer-Lease)방식이란 민간기업이 공공시설을 지은 다음 이를 정부 에 빌려줘 투자금을 회수하는 민자유치제도를 말한다. 정부에 빌려주는 것으로 수 익성이 어느 정도 보장되기 때문에 수요량 변화에 따른 위험이 적다.
  • 이에 비해 BTO(Build-Transfer-Operate) 또는 BOT(Build-Operate-Transfer)방식은 민간사업자가 건설해 직접 사용자로부터 통행료를 받는 방식이다.

토지대장과 임야대장

1. 대장
대장이라 함은 토지대장․임야대장 및 공유지연명부․대지권등록부를 의미한다.

1필지마다 1카드라 하여 물적편성주의를 채택하고 있다.

2. 토지대장과 임야대장

토지대장이란 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 제외한 모든 토지의 일정사항을 등록하는 지적공부이다. 임야대장이란 토지대장에의 등록에서 제외된 임야와 그 밖에 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 대상으로 하여 그에 관한 내용을 등록하는 지적공부이다. 토지대장․임야대장은 1필지의 토지를 중심으로 한 물적 편성주의를 채택하고 있다.

3. 등록사항

토지대장 및 임야대장에는 다음 사항을 기재한다.

① 토지의 소재 : 리․동 단위까지 행정구역을 기재

② 지번 : 10-7 또는 산 100-7

③ 지목 : 과수원․임야 등의 정식명칭을 기재

④ 면적 : m2 단위로 표시

⑤ 소유자의 성명 또는 명칭․주소․주민등록번호(소유자가 국가, 지방자치단체, 법인, 아닌 사단이나 재단 및 외국인인 경우에는 주민등록번호 대신에 그 부동산등기용 등록번호를 기재)

⑥ 고유번호(각 필지를 서로 구별하기 위하여 필지마다 붙이는 고유한 번호)

※ 토지의 고유번호

토지의 특정성을 살리고 지적업무의 전산처리를 위하여 토지의 고유번호를 정하고 토지대장․임야대장․공유지연명부․대지권등록부․경계점좌표등록부에 기재하는데, 고유번호는 행정구역에 관한 번호, 대장에 관한 번호, 지번에 관한 번호로 구성되어 총19자리의 숫자로 표시된다. 참고로 도면에는 고유번호가 기재되지 않는다.

⑦ 도면번호와 필지별 대장의 장번호 및 축척

⑧ 토지의 이동사유

⑨ 토지소유자가 변경된 날과 그 원인

⑩ 토지등급 또는 기준수확량등급과 그 설정․수정연월일

⑪ 개별공시지가와 기준일

⑫ 그 밖에 행정자치부장관이 정하는 사항

대지권과 가등기

1. 대지권

대지권은 대지사용권이라는 말의 줄임말입니다.

대지는 토지로 바꿔 볼 수 있으니 토지사용권으로 쉽게 풀 수 있습니다.

아파트와 같은 공동주택을 생각해보세요.

아파트 건물을 보시면 여러 사람이 같이 쓰고 있지요.

그래서 그 건물은 혼자만의 건물이 아니라서 건물 밑에 토지를 마음대로 처분할 수 있다면 아파트 사는 사람들은 불면의 밤을 지세 울 것입니다.

그래서 공동주택의 토지는 아파트 전세대가 같이 사용하는 권리 가 있는데 이를 줄여 대지권 이라고 합니다.

결국, 건물을 팔면 토지는 대지권에 따라 같이 팔리게 됩니다.

2. 가등기

가등기는 청구권을 보전(청구권보전의 가등기)하거나 담보(담보가등기)의 목적으로 합니다.

매매를 하면서 중도금을 준 상태에서 혹시 종전의 소유자(매도인)가 이중매매 등을 할 수 있으니 이를 대비하기 위해서 잔금치르면 소유권을 보전했다가 이전을 청구하기 위한 방법으로 하는 것이 가등기입니다. 이러한 순위를 확보했다가 본등기를 통해 물건을 사는 매수인이 안전하게 소유권을 이전받겠다는 의미로 합니다.

  • 레이블 없음